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租客和房东都要注意:9月起,“新禁令”下,6类房屋不得出租

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zxw88 发表于 2022-8-28 18:10:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
 
8月15日,国家统计局发布数据显示,7月份70个大中城市新房、二手房住宅成交价格环比下跌的城市分别为40个和51个,较上月分别增加2个和3个。另外,今年前7个月,全国房地产开发投资增速为-6.4%。
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叠加央行数据显示,今年上半年,居民部门存款新增10.33万亿,但是居民房贷只新增了1.56万亿来看,不用赘述,大家也都能看得出来:房地产复苏还需要时间。虽然房地产投资、销售、新增贷款等指标,同比均较大幅度下滑,但7月份全国商品房销售均价,还是上涨了——7月份,商品房住宅销售均价为10374元/平,环比6月份上涨6.37%。
有人总爱发问,今年以来为什么大家买房的积极性大幅降低了。上面的几组数据其实已经给出答案了:房地产不景气,但是房价却表现得依旧坚挺,而且7月份全国均价还“不降反升”,这意味买房人的购房成本“不减反增”。
在预期不足、房价反而上涨的情况下,很多人有钱也不敢轻易买房。叠加现在很多开发商遇到了资金流动性问题,全国有不少楼盘,仍然处于停工状态,这也让很多买房人变得谨慎、理智起来。
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购房成本不断垒高,且购买新房现在容易给人“不安全感”,再加上近年来国家大力推动“租购并举”、“租购同权”,大力发展保障性租赁住房市场。
其结果就是,很多年轻人的住房观念在发生转变:从过去的“没钱借钱,纵使背负巨额债务也要买房”,逐渐转向“可以接受租房生活”。更有不少人在尝到租房的负担小、自由无拘束等好处后,更欣然表示,“如果情况允许,自己可以租房生活一辈子。”
事实上,近年来,我国的租赁市场规模正日益壮大。七普数据显示,2021年中国外出农民工数量为17172万人,同比增长1.3%。随着外出务工人数增加,城市房屋租赁人口数量也逐年增加。2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人,同比增长4.5%。此外,2021年中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元,同比增长15.8%。机构预测,2022年,我国房屋租赁人口将增至2.4亿。到2030年,我国住房租赁市场规模将达到10万亿元。
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现在的年轻人,对租房生活的接受程度如何?《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示,已有75%的租客租房时间超过3年,其中12%的租客已超过10年。调查显示,51%的租客表示可接受租房5年以上,18%的租客愿意租房10年以上。
房价居高不下,且很多城市都对楼市严重依赖,这就导致商品房市场越走越窄。但大城市基本上都有突出的住房问题——人多房少,且房价与绝大多数普通人的工资收入,严重脱钩。于是大力发展保障性租赁住房、培育规范租赁住房市场,就成为破解大城市住房突出问题的重要突破口。
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首先,这两年,我国的保障性租赁住房市场,迎来了高速发展,这让“年轻人好好享受租房生活”变成了可能。8月17日,住房城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示,2020年-2021年,我国已建设筹集保障性租赁住房256万套间,能够解决700万新市民、青年人的住房问题。不仅如此,未来5年,全国还将有870万套间保障性租赁住房将建成,预计可以帮助2600多万青年人改善居住条件。
其次,住房租赁市场的规范,这两年也迎来了新发展——多地出招,促进住房租赁市场发展:上海2021年12月1日,发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》明确:从严控制保障性租赁住房租金涨幅,年涨幅最高不得超过5%;今年8月15日,武汉市宣布实施《武汉市住房租赁资金监管实施细则(试行)》,有效期2年,主要涵盖监管对象和范围、租金和押金的监管方式以及明确银行和企业责任。
重点需要说明的是,为了规范住房租赁市场,维护全国2亿+租客的切身利益,国家住建部早在2020年9月7日便发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》。值得高兴的是,《住房租赁条例》新规经历2年多的不断完善后,终于要在北京率先实施了:
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北京作为风向标城市,率先实施《北京市住房租赁条例》,对其他城市意义重大在专业人士看来,接下来各大城市也会争相跟进实施该新规。
用一句话形容《北京市住房租赁条例》就是:用“最严”条例规范房屋租赁市场。通俗点说就是,很多规定立足于住房租赁市场中存在的现实问题,精准解决了租赁双方的很多难题。比如新规规定:个人转租住房超过规定数量的,应当申请住房租赁企业备案登记。再比如,新规要求:住房租赁企业发布房源信息、推荐房源应当真实、准确。新规还明确,住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时,可以采取“限定租金”涨幅等措施干预。
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另外,租客和房东都要注意,9月起,“新禁令”下,6类房屋不得出租:
第一类:打隔断改变房屋内部结构的房子
换句话说,房东出租房屋时要以原规划设计的房间为最小出租单位。打个比方,房东购买的合法商品房,是两室一厅,但由于客厅比较大,叠加房东想多挣钱,所以私自把客厅打隔断,又隔出一个房间来,这样原来两室一厅的房子就变成了三室一厅,房东可以多赚一个房间的钱。但这种做法是坚决不允许的;
第二类:不符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准的房子
翻译成大白话就是,房子必须是按照国家相关施工规范建造的,且经过相关部门的检验合格后,并具有合法产权的房屋。其中室内空气质量,指的是装修后不对承租人的人身安全造成损害。
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现在国家室内空气检测一般分为两个标准:1、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-201050325标准。检测项目:甲醛、苯、氨气、氡气、TVOC(总挥发性有机物)。
2、《室内空气质量标准》GB/T18883-2002。检测项目:甲醛、苯、甲苯、二甲苯、总挥发性有机化合物、TVOC、氨气、氡气。
个人承租住房,可能做不到每一样都检测,但最基础的甲醛和苯,还是要确保在安全标准范围内的,否则可能对身体造成伤害。尤其是房东,出租个人住房时,一定要注意,不能把甲醛超标、苯超标的房子出租,因为会对租客的身体造成伤害。
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第三类:厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住。这条不需要过多解释,正如字面意思所说的,9月起,厨房、卫生间、阳台等不得出租住人。厨房、卫生间属于功能房,本来就不应该住人,而且大多不具备住人的条件。阳台不准住人,也是出于安全考虑。尤其是老式住房,阳台是外飘式,承压主要靠外挑钢筋,住人会加大承重压力,存在与主体结构脱落倒塌的安全隐患。
第四类:人均使用面积和每个房间居住人数不符合相关规定的房子。在北京出租房,人均居住面积不得低于5平方米,单个房间不得超2人,有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。换言之,一个单独房间,租个3个年轻人,这种情况,也是被禁止的。
第五类:不具备供水、供电等基本居住条件的房子。通水、通电、通气,甚至是通网,都是一个房子合格的基本条件。事实上,不具备供水、供电等基本条件的房子,也可能是不符合国家相关建设规范的房子。比如自建房、小产权房等。
第六类:禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。
这类住房,在《物权法》中有明确提到,一般而言指以下几种房子:1、违法、违章建筑,没有取得房屋产权证书的房子;2、被司法机关查封的房子;3、产权共有人不同意出租的房子;4、做抵押贷款未经过抵押权人同意出租的房子。
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这些房子禁止出租,也是出于维护承租人的合法权益考虑。一言概之,这类房子,容易产生经济纠纷,且容易带来不必要的麻烦。打个比方,如果租客租到了被司法机关查封的房子,后期就可能涉及该房子被法拍,这意味着会有新的合法产权人。新房主来接收房子,承租人就不得不搬出去。而且这类房子,一般是房东欠了很多债,这意味着,租客当初租房时交纳的租金,可能无法退回。
在房屋租赁市场上,租客和房东虽为民法领域平等的民事主体,但其实际地位却相去甚远。有过租房糟糕经历的人都知道,个人中租房时,其实是非常弱势的一方,有时候遇到蛮不讲理的房东,不仅会无缘无故涨租金,还可能随时“赶人”。新规对涉及租金、房源、租期、转租等都进行了严格规范,突出保障了承租人的合法权益。让承租人不再受气。另外,新规也在提醒房东,出租个人住房时,不要为了利益铤而走险损害租客的合法权益。否则不仅会面临罚款,还可能依法承担刑事责任。

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