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董藩:预售制是房产领域一个伟大的发明,不应该取消

摘要: 从“取消预售制”到“取消公摊面积”,近来房地产改革呼声不断。失落的楼市何时迎来春天?取消预售、取消公摊、取消物业,购房者就能踏实了吗?8月26日,凤凰网财经《封面直播》对话北师大房地产研究中心主任董藩,

从“取消预售制”到“取消公摊面积”,近来房地产改革呼声不断。失落的楼市何时迎来春天?取消预售、取消公摊、取消物业,购房者就能踏实了吗?8月26日,凤凰网财经《封面直播》对话北师大房地产研究中心主任董藩,解读房地产市场的走向与变革。

董藩认为,房产领域有两个伟大的发明,一个是预售制,一个是按揭贷款。

预售制为什么是一个伟大的发明?董藩解释道,房地产是资本密集型行业,预售制能够使开发商在钱不够的情况下,通过预售产生相当于融资的效果。

如果预售情况较好,产业链就会有较好的信心基础,使施工企业、建材商等愿意赊帐,帮助开发商完成项目,有利于开发规模。如果仅靠开发商的自有资金,开发规模会大大下降。当开发规模下降即供给端下降了,但需求端没有下降的情况下,就会导致价格飞涨。

第二,国外的经验显示,预售是检验市场认可程度的一个重要手段。如果预售的情况不好,就会倒逼开发商调整规划设计。在中国这方面虽然被弱化了,但是还存在一定作用,很多开发商一期楼盘规划时,可能因户型偏大等原因预售效果不好,就会在二期、三期调整过来,这样便促进了资源的优化配置。

此外,在董藩看来,预售对消费者有一定好处。除却烂尾等特殊情况,正常情况下,房价稳步上涨时,消费者通过预售提前两、三年买房,就意味着按照两、三年前的供求关系去支付价格。因此预售虽然提前付钱,但消费者就相当于合作投资,分享了未来上涨中带来的增值收益。

从这些方面来看,预售制有其存在的意义,那为什么被大家反对?

董藩表示,目前预售制还有一些缺陷。与中国相比,西方预售交了10%或20%的定金后。等到交房时才办贷款,但中国是预售时就必须办贷款,银行提前两三年收取利息,这实际上是对消费者财产权的伤害。并且,如果房子烂尾,风险也转嫁给了买房者,因为消费者已经签订了贷款合同,银行往往强制消费者无条件偿还贷款,这非常不合理。因为产品并没有到消费者手中却必须偿还贷款,还称贷款和预售是两个合同,但这两个合同其实套在一起。

所以预售制本身没有问题,重点是办贷款的时间应移到交房时,并且对预售资金进行监管,监管方中必须有业主代表或者业主的律师才行,买卖双方与政府共同监管,这样才真正起到监管作用。

董藩强调,基于以上三大意义,预售制不应该取消,但是必须完善。

董藩:预售制是房产领域一个伟大的发明,不应该取消


转自今日头条优质自媒体
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2022-9-25 15:54
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