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土地卖不动,29个省市收入大减,未来房地产走势如何

摘要: 大家如何看待2022年的房地产市场,不少人都说2022年的房地产市场,应该是房地产的分化元年了吧,未来房价不可能再出现大幅度的上涨。也有人说2022年的房地产市场经历了巅峰,正在逐步地往下拐点,正如近两个月的A股

大家如何看待2022年的房地产市场,不少人都说2022年的房地产市场,应该是房地产的分化元年了吧,未来房价不可能再出现大幅度的上涨。

也有人说2022年的房地产市场经历了巅峰,正在逐步地往下拐点,正如近两个月的A股,在巅峰期逐步回落!

根据国家统计局公开数据显示,第1季度商品房销售面积为31046万平方米,同比下降13.8%,住宅面积下降18.6%,商品房销售额度为299655亿元,下降22.7%,住宅销售额度下降25.6%。

土地卖不动,29个省市收入大减,未来房地产走势如何_房产_2022-9-17 09:47发布_中享网

为什么大家都不愿意购买房产了!

受到疫情反反复复的影响

第1季度全国各地都受到了疫情,反反复复的影响,老百姓的购房热潮都被“扑灭”,曾经老百姓要面对的问题是,保持稳定的收入、减少家里面的支出、手上尽量保存多的现金,以面对特殊情况的发生。

简单的理解,在这样的大环境下,谁又敢轻易地购买房产的,有一个故事这样说的,2021年老公是做房产中介,老婆是做教育培训行业,买了恒大房子,又意外怀了三胎,虽然这比较极端,但很多人都在经历,工作不稳定,收入不稳定。

最近这两年很多开工厂的老板,好像也面临着资金周转困难的局面,想尽各种办法向银行贷款,就是为了能渡过此难关。

饭都没吃饱,怎么可能考虑买房的事情呢?

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房地产不再赚钱

过去老百姓购买房产很多,真的是为了解决住房问题吗?其实并不然,2016年房地产投资比例为85%、2017年房地产投资比例为75%、2020年房地产投资比例不足40%、2021年下半年购房者主要都是以刚需的角度去考虑买房。

房地产专家冯伦提到一个关键的问题,如果一年时间内房价涨幅达不到9%以上,很有可能就意味着投资失败,房贷利率5%、物业费、首付资金成本等各方面的因素叠加在一起买房,真的并不像过去一样,两年时间翻一倍。

房地产逐渐出现饱和

央行公开数据显示,我国城镇居民住房拥有率达到96%,拥有两套住房的家庭为31%、拥有三套住房的家庭为10.5%,未来要购房的家庭真的有这么多吗?

根据易居研究院数据显示,全国百城新房库存量达到了5.2亿平方米,去库存周期延伸至19.5个月,远远高于高层制定的12个月安全期,广义库存量更是高达37.7亿平方米,如此多房产真的能消化得了吗?

西南财经大学数据显示,目前国内住房空置率约为22.3%,部分三四线城市住房空置率更是达到了50%如此多的房产,又有多少家庭能做得到呢?

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在这样的大环境下,土地市场肯定好不了哪里去。

长三角重点城市,南京迎来了最新的土拍消息,20宗土地流拍了6宗,流拍率高达30%,成交14宗主要都是以国资房企为主,民营企业好像消失地无影无踪。

珠三角一直都是国内经济密度最集中的城市群,首轮供地的东莞流拍率更高,推出八宗地块,6宗流拍率达到了75%,成交两宗土地都是被国资房企包揽。

今年首轮集中供地的城市,北京流拍率6%、福州流拍率33%、厦门流拍率10%、青岛流拍率6.3%、合肥流拍率25%、武汉流拍率14%、成都流拍率12%。根据中指研究院数据显示,2022年第一季度全国住宅用地流拍和撤牌数量控制高达836宗,流拍撤牌率为23.5%。

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土地对于财政贡献是最大的

第1季度全国政府性资金预算收入为13842亿元,同比下滑25.6%,中央政府资金预算收入为853亿,同比下降7.9%;地方政府性资金基本预算12989亿,同比下降26.5%,国有土地使用权出让收入达到11958亿元,同比下降27.4%。

看到这次数据,大家可能还不明白,那么看看2021年的数据也许就明白了。国家统计局长宁吉喆:“房地产是支柱产业,住房是居民消费”,中国城镇化促进常务委员会郑新立说:“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业,目前我国消费水平与发达国家差距仍较大,房地产会成为持久不衰的支柱产业”。

2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿,同比下滑9%,仅仅是土地出让金就已经占到国家财政收入1/3。

不管是长三角还是珠三角,土地出让金都出现了大幅度的回落第1季度,广东、安徽、天津、广西、湖北、湖南土地出让收入,下浮较大分别为96%、95%、90%、87%、75%,除此之外还有29个省市卖地收入都要比去年同期少了不少,增速均为负数。

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为什么会出现这样的情况!

1、土地价格依旧处于高位,行情不好不敢轻易入手。

我们都知道面粉价格处于高位,面包的价格自然而然也就降不下来了,如今整个市场遇冷与房地产的大趋势有着息息相关。

房地产市场火爆的局面下,价格自然就会水涨船高,土地也会出现高溢价率,反过来讲,在市场不行的情况下,谁又愿意花高价钱去买土地来,如果未来房价不再继续上涨,开发出来的楼盘可能就要面临着亏本销售。

有人说去年第3次集中土拍,不是修改了土拍规则吗?让房企有更多的操作空间,想象是美好的,不过市场却并没有大家想象中这么好,在高房价的背景下,购房者真的会轻易出手购买房产吗?又或者说在如今开发商都搞着降价促销活动的背景下,谁敢轻易地买房呢?

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2、房企资金短缺

去年下半年以来,房地产企业出现了接二连三的“雷暴”事件,为什么会出现这样的情况,究其原因是房地产企业回笼资金速度普遍在下降,另外又加上中期债务,房地产企业出现了“内卷”。

现如今首要的任务是还债,并不是有钱不还债却拿来拿土地,换个角度去考虑问题,现在是要把期房赶紧卖出去,回笼资金还在不违约,这才是众多房企的方向。

现如今除了有国资背景的房企以外,其他好像都并不顺利的恒大、融创、富力等开发商都面临着资金周转困难。

3、市场预期不足

2022年的房地产市场像极了2014年,放松楼市政策,降准、降息、降利率、降首付、解除限购、限贷、限价等政策,像极了2014年的局面,有人说市场将会迎来爆发,实际上市场也就这样了。

为什么要这样做?最主要的原因就是促使房地产市场回暖,房地产市场回暖了,土外的市场自然就会回落,特别是对于土地财政极度依赖的城市,如果没有房地产的支撑,他们整体的经济发展动力将会大大的拖后腿。

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如何看待2022年房地产市场的走势?

易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势状态,整体的房价由涨转为跌下降1%,创下本世纪以来最大“拐点”。

社科院发布《中国住房发展报告(2021~2022)》全国商品房平均销售价格在-3%~3%,房产销售面积在-1%~-5%,房地产开发增速2%~5%,2022年楼市先是呈现出降温状态,然后拉高、最后走平。

中指研究预测,2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%,结构性更多的只是未来土地结构不断优化,一二线城市由于聚集大量的人口,整体的房价处于平稳的状态,三四线城市人口在持续地输出,未来整体的房价会呈现出弱势。


转自今日头条优质自媒体
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2022-9-17 09:47
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