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2023年起,楼市将会迎来“滑梯”,三大趋势下,明确能不能买房

摘要: 国内的房地产发展历史有多长?有人说从70年代初,房地产就开始有发展的苗头了,也有人说国内的房地产真正的发展势头是1998年“房改”后,学习了香港那一套房地产模式,商品房时代正式来临后,不管是成交量还是成交价

国内的房地产发展历史有多长?有人说从70年代初,房地产就开始有发展的苗头了,也有人说国内的房地产真正的发展势头是1998年“房改”后,学习了香港那一套房地产模式,商品房时代正式来临后,不管是成交量还是成交价,都迎来了新的一轮爆发。

1998年全国商品房成交单价不足2000元每平米,房价涨幅过快成为了大家议论的重要焦点,在过去的20多年中房价涨幅达到了560%,2021年上半年房价大涨的跌幅最高,平均成交单价来到了11,250元一平米。

2023年起,楼市将会迎来“滑梯”,三大趋势下,明确能不能买房_房产_2022-9-8 10:40发布_中享网

这只不过是平均数字,国内的一线城市,二线城市房价涨幅更是达到了10倍至30倍,深圳的房价涨幅最为突出,在过去的23年时间中,房价涨幅达到了43倍,当年2000元购买的房价,如今价值却突破8万元。贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米,4个一线城市平均房价6.5万元每平米;平均房价突破2万元每平方米的城市有20个;平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个;平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万;4座二线城市平均购房门槛超过300万,5座城市购房门槛在200~300万;9座城市购房门槛在100~200万;8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9,深圳48.1、北京46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过了三次,国内的新一线城市和二线城市房价收入比都在20~30之间徘徊。

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这样的大背景下,过去这么多人房价涨幅,一直都成为老百姓重点议论的对象,非常能理解老百姓为什么关心房价的走势,因为反正的走势决定了老百姓的财富问题。

过去的20多年时间中,几乎每隔6年就会发生一次较大规模的上涨,1998年至2003年下半年,我国房价迎来大幅度的上涨,是因为受到非典的影响,利用房地产推动经济上涨,房价成为了重要的上涨动力带动周边产业。

2003年至2009年也是隔了6年时间,2008年受到全球次贷危机的影响,国内的房地产一度陷入到低迷的状态,再次利用基建领域刺激经济增长放水4万亿,房价迎来了新的一轮爆发,不到一年时间,国内的房地产企业注册数量已经接近10万家。

2009年至2015年也是时隔6年时间,2014年国内房地产企业库存量创下了历史新高,随时都有可能面临着“崩盘”的局面,2015年降准、降息、降利率、棚改货币去库存等众多政策的推动下,国内热点城市房价开始上涨2016年全国楼市迎来“普涨”。

2015~2021,2021年上半年,整个市场还是处于火爆的状态的杭州、重庆、北京、上海等多个城市成交量都出现了万人抢房的局面,不过进入到2021年下半年,市场却迎来了180度的大转变,不管是成交量还是成交价开始迎来下滑。

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即便进入到2022年,整个房地产成交数据并没有起到回暖的迹象,根据克而瑞统计数据显示,2022年上半年全国百城房地产企业成交业绩规模同比下降达到了50.3%较2020年同年同期下降,幅度也达到了27.8%,接近80%的百强房地产企业累计成交数据规模同比缩水30%。

4个一线城市新房成交量同比下降39%,二线城市新房成交量同比下降51%,三四线城市新房成交量同比下降达到了53%,成交量的下降必然的会迎来成交下的下滑20210的时候有23座城市都已经出台了“限跌令”,基本上控制在15%的范围内。

国家统计局数据显示,2022年上半年成交面积6.89亿平方米,同比下降26.6%,上海成交金额6.6万亿,同比下降31.8%,在这样的大背景下,不少的专家都明确的提到明年房价将会迎来“滑梯”。

经济学家任泽平曾提到过房地产的周期变化很简单,短期看金融、中期看土地、长期看人口,从这三大方面进行分析,就能明确的知道市场的变化。

金融体系,2021年全国的金融体系非常的紧绷,三道红线和两道红线的线支架市场迎来了“资金紧张”,然而进入到2022年,房贷利率持续的下调,目前国内的基准利率已经下调到了4.45%,部分城市的房贷利率更是低至4.25%,如此宽松的金融政策对于购房者来说实属是友好的状态,毕竟银行释放的资金越多,老百姓享受到的福利同样也就会越高。

虽然政策是挺宽松的,但是三道红线和两道红线的标准并没有放松,房企融资也成为了常态,另外在规定的范围内要求房企降到。规定的范围内,如今房地产企业更多的都是采取以价换量的局面,降价5%、10%、20%,全国有23座城市已经出台了“限跌令”。

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土地市场,2021年第2次土拍以来全国土拍的整体数据都并不可观,土地溢价率从原本的45%的上限,下调至15%,2022年财政部公开数据显示上半年国有土地出让金收入23,622亿元同比下降31.4%,全国各大城市的土地出让金都有着不同程度的下降,可以从侧面的反映出,未来几年的房地产市场都并不会有太大的接受,因为土地是决定了价格走势的一个关键要素。

根据相关的数据显示,在2022年的土拍过程中,民营企业参与的几率非常的少,更多的都是由国企央企拿土地,原因很简单,开发商也是商人,没有利润的买卖怎么可能去争先恐后地拿呢?即便拿到土地,面对2%~3%的纯利润,想想存在的风险系数太高了,不拿土地才是最稳定的。

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人口,不少人都说我国的人口红利正在快速地消失,其实这个数据是真实的,2022年我国人口净增长数量仅有48万人,自2016年以来,我国的人口出生率已经出现了5连跌的情况,另外国内的老龄化率也在快速的攀升,在这样的大背景下,未来的房产又有谁来接手呢?还有更悲哀的事情发生了。

我国的城镇化进程开始缓慢了过去,每年超过2,000万人进到城市里面生活,如今仅有1000万人,而且这个数据还在快速的下降,未来需要房产的人群将会大幅度的减少。

以上三组数据就可以看出市场正在“改变”,金融政策已经支持不了老百姓买房了,一方面老百姓面对特殊情况不敢乱用钱,另外一方面反正呈现出下滑的趋势,谁也不愿意看到自己买房后价格迎来再一次的下滑;土地市场迎来大改变,目前国内的房地产企业都正在经历低谷期,又有哪个企业有钱去拍卖土地;国内的城镇化率已经达到了65%,城镇化进程非常的缓慢,而且我国的城镇居民住房拥有率达到了96%,未来需要房产的人口基数大幅度的减少。


转自今日头条优质自媒体
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2022-9-8 10:40
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